【經濟日報╱彭培業】 2008.06.15 02:43 am


房價漲幅與租金漲幅差距,因區域的不同,漲幅也有所差異,若以「房貸租金替代率」(每月可負擔租金支出上限?每月房貸支出))計算,房貸租金替代率大或等 於100%,建議可以將所付租金拿來繳房貸,直接購屋;替代率大於60%仍可以將租金繳付房貸購屋,建議購屋選擇上應考量房價較低的商圈或要選擇屋齡較高 的中古屋,不然就是選擇交通便捷的次要商圈或是小宅產品為考量,實現購屋夢;替代率小於59%以下,建議還是先以租屋為優先,等經濟能力提升後,再行購 屋。
師大商圈 租金漲幅不高
台灣房屋不動產研究室調查發現,以台北市大安區師大商圈為例,房價從三年前的35~50萬/坪,漲到現在50~70萬/坪,房價漲幅41%,平均每 年都有至少一成三的漲幅;不過,師大商圈租金從三年前800~1000元/坪/月,現在漲到850~1200元/坪/月,租金漲幅14%,平均每年漲幅僅 4.7%。
師大商圈租屋多半因為是學生族群居多,大部分房東都不敢隨便調漲租金,再加上師大學生有很大一部分會選擇往較遠的中永和承租房子,且雙和地區租金較師大商圈便宜,生活機能又好,因此,在租金排擠效應下,師大這三年來租金漲幅並不算高。
科學園區 房東較敢漲價
台北內湖科學園區與台中科學園區周邊,三年來房價漲幅分別約45%與21%;三年前內湖科學園區,平均租金僅有800~1000元/坪/月,如今漲 到900~1400元/坪/月,租金漲幅有28%。台中科學園區一帶,三年前平均租金僅有300~800元/坪/月,如今漲到400~900元/坪/月, 租金漲幅18%。
由於內科這三年來,就業人口從6.2萬人成長到8.5萬人,增加了37%,再加上大內科計畫,使得園區面積也不斷向四期、五期發展,連帶增加區域內 租屋的需求也大幅提升;中科的員工大部分都不是本地人,而且都很年輕、多單身,在員工宿舍有限的情形下,且中科廠商對外籍工程師或員工在外租屋,大都有提 供房租津貼補助,使得租屋的需求增加。兩科學園區的租屋者屬於就業者,在財力方面有穩定收入,因而房東也比較敢漲價。
雖說房價漲幅高於租金,表面上目前房價高買不起,租屋划算,舉例來說,以購屋保值、增值的角度,台大商圈2005年時房價每坪單價約25~35萬 元,2008年每坪上漲到了35~55萬元,假設房子坪數以30坪計算,三年來房屋總價上漲了300~600萬元,以2005~2008年平均優惠利率 3.05%計算,本利平均攤還,三年所繳貸款總額為105.2~147.4萬元、租金總額64.8~75.6萬元。
如果三年前你選擇買房子,現在就享有300~600萬元潛在的房價增值利益,即便扣除已繳房屋貸款,仍淨賺194.8~452.6萬元,但如果三年 前你選擇租房子,不但損失了現今房價增值利益,還要付房租,一來一回就損失364.8~675.6萬元,因此,當然是買房子划算。
房貸租金替代率--購屋指標
民眾在租屋時,往往不會先調查租屋地點的購屋房價是多少,長久下來,每個月付出的租金可能都可以直接購買房子。所以租屋前,應該先衡量自己每月可以 繳的房租上限有多少,並且換算同樣的租金可以貸到多少的房屋貸款。假設一個月可繳的房租上限為3萬元,換算下來大約可換成500萬元的房屋貸款,再衡量手 上的自備款,您可以直接去尋找500萬元以上的房子購買。
以「房貸租金替代率」觀念,作為是租屋還是買房的參考指標,簡單來說,房貸租金替代率就是每月負擔房租支出的上限可以替代房貸支出的比率。
當計算出的比率大於或等於100%,就是買比租划算,建議直接購買不動產,將租金拿去繳房貸;比率在60%~99%者,仍是有能力可以購屋,建議選 擇房價較低或是交通方便的次要商圈、屋齡高的產品、中古公寓大樓,不然就是選擇坪數不大的小宅或套房產品,選巷弄間非臨大馬路,如此房價就不會太高,貸款 使用寬限期購屋或以借新還舊轉貸方式,減少購屋負擔同樣能一圓購屋樂;59%以下則建議還是先以租屋為考量,日後當經濟能力提升後,再考量購屋也是不錯的 選擇。(本文作者是台灣房屋首席總經理)
【2008/06/15 經濟日報】@ http://udn.com/

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